Scheidung

Im Fall einer Trennung oder Scheidung sind Konflikte in Bezug auf Kinder und Immobilien vorprogrammiert. Beide Themen sind für die Betroffenen von großer Wichtigkeit; die jeweiligen Auseinandersetzungen sind hoch emotional. Bei der Betrachtung auf das gemeinsame Immobilienvermögen gilt es, trotz der hohen emotionalen Belastung einen kühlen Kopf zu bewahren und gemeinsam eine für alle zufriedenstellende, wirtschaftlich sinnvolle und realistische Lösung zu finden.

REGELUNGEN IM HINBLICK AUF IMMOBILIEN

Sei es der „klassische Fall“, dass beide Eheleute als Miteigentümer des Eigenheims im Grundbuch eingetragen sind (Gesamthandseigentum). Bei einer Trennung oder Scheidung bedeutet das nicht zwangsläufig, dass das gemeinsame Haus aufgelöst werden muss. Es bedeutet jedoch, dass die Noch-Eheleute für beide eine passende Regelung treffen müssen.

DIE IMMOBILIE IM ZUGEWINNAUSGLEICH

Leben die Ehepartner in einer gesetzlichen Zugewinngemeinschaft, was der Regelfall ist, spielt das Immobilieneigentum zunächst für die Berechnung des Zugewinnausgleichs im Falle der Scheidung eine Rolle. Der Anspruch auf Zugewinnausgleich ist auf die Zahlung einer Geldsumme gerichtet; dabei ist jeweils der Wert des Anfangsvermögens (bei Eheschließung) und des Endvermögens (bei Scheidung) beider Ehepartner zu ermitteln. Oft stellt das Familienheim das Hauptvermögen der Ehepartner zum Zeitpunkt der Scheidung dar. Um etwaige Zugewinnausgleichsansprüche ermitteln zu können, muss der Verkehrswert der Immobilie anhand der üblichen Wertermittlung berechnet werden. Zur Bewertung herangezogen werden Bodenrichtwerttabellen und Vergleichswertverfahren, die Verkäufe ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage erfassen. Am einfachsten, effektivsten und preisgünstigsten ist es, den Wert des Hauses durch einen kompetenten Makler feststellen zu lassen.

Zur anschließenden Feststellung des Zugewinns jedes Ehepartners bzw. von Zugewinnausgleichsansprüchen ist eine eingehende anwaltliche Beratung unvermeidlich, da die gesetzliche Regelung und die Beweisfragen kompliziert sind.

BEHALTEN ODER VERKAUFEN?

Über das weitere Verfahren der gemeinsamen Immobilie sollten sich die Ehepartner am besten außergerichtlich einigen und nach einer Lösung suchen, die für alle Betroffenen passend, wirtschaftlich sinnvoll und finanzierbar ist. Oft sind sich die Ehepartner gar nicht im Klaren, wie groß die Bandbreite an Möglichkeiten in diesem Punkt ist.
So besteht zum einen die Möglichkeit das Haus gemeinsam zu behalten, um z.B. einem der beiden Ehepartner zu ermöglichen, mit den Kindern dort wohnen zu bleiben. Der andere Ehepartner erhält während dieser Zeit von dem verbleibenden Ehepartner eine monatliche Nutzungsentschädigung oder Mietzahlung. Beides kann mit Unterhaltsansprüchen verrechnet werden.
Insbesondere wenn ein Ehepartner auf die in der Immobilie gebundene Liquidität angewiesen ist, kommt allerdings häufig nur ein Verkauf in Frage.

Dabei können entweder beide Ehepartner das Haus auf dem freien Markt gemeinsam verkaufen und anschließend den Erlös aufteilen, oder der veräußerungswillige Ehepartner verkauft seinen Miteigentumsanteil (nur wenn Bruchteils-Eigentum beim Erwerb der Immobilie im Grundbuch eingetragen worden ist) an einen Dritten oder an den anderen Ehepartner. Voraussetzung für Letzteres ist, dass der Ehepartner, der den Anteil kaufen will, hierzu wirtschaftlich in der Lage ist. Oft bieten sich hierfür gewisse „Paketlösungen“ an, bei denen es zu einer Verrechnung des Kaufpreisanspruchs mit Gegenforderungen (insbesondere bzgl. Zugewinnausgleichs-, Versorgungsausgleichs- oder Unterhaltsansprüchen) kommt.

LETZTER AUSWEG: TEILUNGSVERSTEIGERUNG

Sofern sich ein Ehepartner unentwegt weigert, an einem gemeinsamen freihändigen Verkauf des Hauses mitzuwirken, bleibt für den verkaufswilligen Ehepartner nur die Möglichkeit, beim zuständigen Vollstreckungsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Bei dieser dürfen beide Ehepartner mitbieten. Dieses Verfahren ist jedoch lang andauernd, für die Beteiligten stark belastend, mühsam und zudem teuer. Anschließend muss häufig noch ein Rechtsstreit um die Erlösverteilung geführt werden. Der Versteigerungserlös bleibt meistens hinter dem wirklichen Wert des Grundstücks zurück. Betreibt ein Ehepartner die Versteigerung nur, um die Immobilie selbst „preiswert“ zu erstehen, kann das zu verstärkten Spannungen mit dem anderen führen.Fazit:Im Ergebnis ist es daher in jedem Fall ratsam, sich mit seinem Ehepartner über den Umgang mit gemeinsamen Immobilien anlässlich einer Trennung oder Scheidung rechtzeitig außergerichtlich zu einigen und eine passende Lösung zu finden. Gerne stehen wir Ihnen und Ihrer Familie in dieser Situation mit unserer langjährigen Erfahrung auf dem Immobiliensektor zur Seite. Wir empfehlen Ihnen außerdem gerne kompetente Anwälte, die ein interessenausgleichendes Mediationsverfahren durchführen und dabei die verschiedenen Optionen mit Ihnen durchspielen.